原标题：房地产调控，正焦灼
房地产调控，也要触动利益，这比触及灵魂还难。
正解局出品
焦灼。
这个前几年关于反腐工作定性的词汇，在分析房地产调控态势时，却第一时间出现在我脑海中。
昨天（7月31日），半年经济工作会议召开了，这是年中最重要的会议之一。
今天，主要谈论2个问题：
1.这个会议到底透露出什么样的房地产调控政策信号？
2.此次调控可能对房地产市场产生什么样的影响？
01
所有政策分析，都需要了解其背景。先简单唠叨几句这次会议的情况。
在当前的权力架构中，这次会议规格是非常高的。以经济为主题的会议，基本上每年4、7、10、12月都会召开，以“分析研究当前经济形势和经济工作”。比如，今年一季度的会议就是在4月23日举行的。
这4次会议中，除了12月的年度经济工作会议，又数半年这次会议最为重要，因为，半年这个时间点可攻可守，反映着最高决策层对当前经济大势的评估、判断，以及接下来的工作思路。
2017年半年会是在7月24日召开的，今年因为主要领导出访非洲，出席金砖国家领导人会晤，所以，在时间上比去年晚了1周。
可以说，这次会议给我们了一个难得的了解决策层经济工作安排的机会。
02
尽管这次会议谈到很多方面，但在房地产热的背景下，房地产调控成为了普通人唯一的关注点，这也和大部分人切身相关。
对下半年工作安排，是这样说房地产调控的：
下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
最直接的判断是，决策层将房地产调控提到了前所未有的高度。
仅从形式上看，新闻中以这样长篇幅，单列一条就房地产调控单进行部署，近来几乎是没有过的。比如，2017年年中会议中关于房地产调控就一句话“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”今年一季度会议，要求“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”，也只是点题。
其次，更实质的是，这次彻底给楼市调控政策定调。
03
“下决心解决好房地产市场问题”，这是个新提法。其实既是向地方喊话，更是向市场、所有参与者喊话。
一是房地产市场存在问题。
这个问题最集中体现在7部委正在30个重点城市开展的专项治理行动中：打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告。
对这些问题，不讳疾忌医。
二是大家不要心存侥幸，这次是下了决心要解决这些问题。
客观地说，今年前几个月，大家对房地产市场调控有相对一致的看法。但是从6中下旬以来，又对很多政策出现了误读。
比如，当时国开行“棚改新政”出来，大家觉得调控升级了，三四线要凉凉，可后面又被辟谣说，并没有一刀切。
又比如，一个多周前一次会议说到，“货币政策需松紧适度”，要扩大内需，积极财政政策要更加积极。这些又让很多人联想到10年前的4万亿，认为房价又要起飞，市场开始躁动起来。
这次其实是再次表明最高决策层的态度：对房地产调控不放松。
房地产这个稳增长的“夜壶”，要被抛弃了。
04
“坚决遏制房价上涨”，少了两字，含义却大不同。
这次用的是“坚决遏制房价上涨”，和我们耳熟能详的说法少了关键的俩字“过快”，也就是说，先前说的是“坚决遏制房价过快上涨”。
我们知道2016年时，针对房地产一飞冲天的情况，当时，几乎是以“军令状”的形式来加强调控，除去贷款、购房政策等，其实，普通人并不知道真正的决策目标是什么。
但是，前几天新华社一则关于合肥的消息却无意间透露了。
关键说明，房地产调控的目标至少包括：房价环比不上涨、价格指数不突破、不再出现新地王。
当然，熟悉公文的朋友知道，其一，这三点用了引号，表明这不是合肥发明的，肯定是一个重量级人物或者文件里说的，其二，这三个目标也许有定语，比如，重点城市之类，但合肥处于政策范围之内。
这次会议将“坚决遏制房价上涨”明明白白写出来，也就是要求全国都这么干。
另外值得一提的是，这次说到“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”其实，这个长效机制我们知道，其中，重要一个内容就是房地产税，这个不展开了，关注“正解局”的朋友知道7月17日的文章《这个部门也开始说房地产税了，透露出3个重大信号》已经提前分析过了。
05
开头，我就说，看完政策我的第一感觉是，房地产调控态势十分焦灼。
为什么这么说？
这次会议对下半年经济形势研判，有个提法是“外部环境发生明显变化”。其实指的主要是中美在外贸领域的摩擦。可以说，当前摩擦对中国经济的冲击逐步显现出来了。
保持经济增长很重要，但我们知道经济发展就“三驾马车”：投资、消费、外贸。
先说投资。现在中国债务总规模已经达到200万多亿，就算年利率5%，一年付息就超过10万亿。现在，我们还要加大基建等投资，但是可以说，扩大投资的空间不大了。
再说外贸。2017年中国对外贸易总额已高达4.1万亿美元，居世界第1。即便是中国商品更加便宜、有竞争力，但是，带来的贸易摩擦也在加大。
海关数据，2018年上半年，中国对美出口增长5.4%，同比下降13.9个百分点。其中，6月增速下降23.8个百分点。
所以，外贸增长空间也有限。
中国发展不能停步。发展靠什么？要靠内需、消费。这些年，政策层也一直在提倡扩大内需。
但实际呢？这些年来，楼市火爆、房地产市场野蛮生长，已经严重挤压了内需，大家根本没钱去消费，或者有钱了就去买楼。
中国人民大学经济学院副院长陈彦斌曾表示：
中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。到2017年末，中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%）。
但其实，大家都心知肚明，这些钱去哪儿了？去炒房、买楼了。
这几年即便楼市调控不断加码，贷款、购房政策不断收紧，但是，信用贷入市、假离婚等等总在不断突破调控政策。
这次会议虽然定调“坚决遏制房价上涨”，这个目标是很清楚、可量化的。
但正式实施，却还面临着不少困难。
下面是读者朋友在先前文章的一个留言：
先是地方政府。这些年来，大拆大建，楼越来越高，路越来越宽，背后是地方政府债务越背越沉。财政部数据，到2017年底，全国地方政府债务余额达到16.47万亿元。
另外，还有政府平台等隐性债务，国际货币基金组织估计2016年底中国隐性债务规模约19.1万亿元，国内学者、机构估计范围在30—50万亿元之间。
这些债要还。先前已爆出，某市领导召集银行、银监局、融资平台公司的一把手开会,要求各家银行下调贷款利率,配合化解沉重的债务。
现在地方已经没钱了，债要还，基建还要搞。钱从哪儿来？可以挖潜的，卖地是重要一项。
还有开发商，前两年疯狂拿地，“地王”怎么解套？房地产如果降温了，“高周转”怎么搞？搞不好，企业就挂了。拿地、盖楼、卖房……这个游戏怎能随便按下暂停键。
更可怕的是，房地产占中国家庭总资产的比重超过75%（相比美国为30%左右），甚至不少家庭的全部身价都压在房地产上。
今年丹东房价曾在2天里暴涨57%，去年雄安新区房价曾2天时间从6000元/㎡涨到25000元/㎡。
还有高杠杆的炒房客，这些人的诉求很一致，也很简单：房价继续涨。
连带着银行，以及房地产上下游，没有一个期望房地产下滑。
所以，这就是我为什么说，当前房地产调控态势焦灼。一方面，从长远、大局来看，房价不能再涨了，再涨将严重影响经济健康持续发展，考虑到外部贸易摩擦，甚至可以说是助纣为虐。
但另一方面，几乎所有房地产利益相关者都不希望房地产冷却，甚至对于炒房客来说，不涨、不大涨就要赔钱。
以过往经验来看，在房地产调控加码时，都有声音反映：房地产调控，遭碰“软钉子”“软抵抗”。
只是这次涉及的范围更广，近10年房价飙涨，裹挟进了太多人。
所以，这次调控也将会更为艰难。
至此，已没有锦囊秘笈。