文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
每年两会，关于“房产税”或“房地产税”的问题，都是焦点。
最近几年是一年比一年说得更清楚，说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。
今年全国人大记者会上，财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问，给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上，总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”，目前的进度，则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。
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史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”，中国的房地产税会参考其中共性制度性特点，比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府，因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。
顺着这个思路，我们可以去研究一番各个国家的房地产税，然后总结出来相应的规律，来回答三个大家最关心的问题。
对什么资产/谁收税，是否包括土地？
房地产税分为两个环节，交易环节和持有环节。
对于交易税，争议并不大。在全世界的各个经济体，名字可能不一样，但针对交易的税一般都有：
? 美国、德国叫房地产交易税；
? 法国叫登记税及附加税；
? 英国、香港，叫印花税；
? 加拿大稍微特别一点，二手房转让叫房地产转让税，新房则叫商品和服务税。
大家在房地产税上纠结的问题，在于持有环节上，收的是“房产税”还是“房地产税”。
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常见的观点，如果收的是“房地产税”，那么土地国有，不是个人所有，按所有权收税没有道理；如果是“房产税”，那么我们目前的房屋产权为70年，租了土地70年使用权，在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格。
在已有的模式中，主要分为两种类型：
一种，是美国和日本这样的，土地私有。则土地和房产归总在一起，都作为不动产（或在更大范围内算作财产），以此为征税的对象，简单易行。
另一种，是英国和香港经济，土地是公有（英国在名义上是英王所有），其中香港与中国大陆的情况最为类似。
香港针对物业，收取三类持有税，分别是地租、差饷（正式应该叫土地税）和物业税：
? 地租：除了土地出让金之外，每年还要从土地收取的租金。
? 差饷：针对土地的使用权（而非所有权）收的税。
? 物业税：针对物业出租的税费，不出租则不用交。
其实，即便一次性收了几十年甚至上百年的租金，再对土地收取使用税，也还是可以的，关键在于，要收得合理。
要交多少税？家庭是否可以承担？
在持有税的税率上，美国的中间值在1.4%左右，同时还能抵扣个人所得税等税费，最后算下来，平均的税费，相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%，但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。
与中国情况接近的香港，收取的则更少。税收的参照基数，不是房子+土地的价值，而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租，税率分别是5%和3%，平均相当于香港家庭支出的3%~4%。
香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同，但原则都是统一的，就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内，大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。
比如日本，评估价格大约是市价的五至七成，此外，住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”，不动产税按课税标准额度的1/6征收，超过200平米的按照1/3，都市规划税则分别按照1/3和2/3。
如果一套用地不到200平的不动产，土地价值150万人民币，房子成本50万人民币，评估按照六成，则：
税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%
最后可以算出，一年的税费为0.4万人民币。
在香港，一套200万房子的租金大约4万左右，如果自助，也税费为0.32万。
其实各个国家的税率仔细算算，都不算高。
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在交易环节，税率情况差异就非常大了，
低的，低到几乎没有，比如美国的部分州，只有象征性的0.01%。
高的，为了调控楼市，可以高到几乎离谱，比如香港的印花税，买一次房子交税费就要脱层皮。
满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的，还算客气，收你15%。不满足的，比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房，一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的，对不起，还要收惩罚性的额外印花税：
? 6个月内转手，收20%
? 6~12个月内转手，收15%
? 12~36个月内转手，收10%
交易费用之高，堪称辣手摧花，大陆房地产交易环节，尽管有7种税要交，但加起来与香港一比较，也算是很友好了。
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全世界能成功征收的房地产税，都有几个基本特点：宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来：
? 窄税基：中国的房产税一直都有，但其中包括住宅在内的90%是豁免的，只有10%的商用房要交物业税。
? 多税种：全流程共16个税种，土地开发建设环节7个，房产交易环节7个税种，持有环节2个。
? 高税率：即便不算土地出让金，占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。
中国房地产税改革的方向，就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担，则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税，则应相应减少交易环节税负。
对房价有何影响？
很不幸，房地产税对房价的影响，可能远不如预期。指望靠税降房价的，不太现实，至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。
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? 比如美国，房地产税在建国之初就已经确立，但在200多年中，房价始终处在长期上涨的通道中，在1980年代和1990年代加大免税力度，以及控制部分州税率后，房价也并未因此而快速上涨。
? 日本，在1950年代改革税制，之后征收1.4%的房地产税，然后60~80年代，日本的房价一飞冲天，并没有受到影响。
? 韩国，1990年推出物业税，继续维持高速增长一段时间后，增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税，房价出现短暂下滑，但之后又继续加速上涨。
? 香港，更不必说，除了房地产持有税，为了打击投机，交易的印花税一路提高到超高的程度，但房价始终在快速上涨。
房价的关键，始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观，房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡，况且，房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。
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